Hausbetreuung in Wien

Hausbetreuung ist die laufende Betreuung einer Liegenschaft: Reinhaltung der Flächen, die alle Bewohner benutzen, Pflege von Hof und Grünanlage, Mülllogistik, kleine Instandhaltungen und die Beaufsichtigung des Hauses. In Wien tritt diese Leistung zunehmend an die Stelle des klassischen Hausbesorgers – mit dem Unterschied, dass sie als Leistung beschrieben ist und nicht an einer einzelnen Person hängt.

In Wien hat das eine eigene Vorgeschichte. Über Jahrzehnte war die Hausbesorgerin oder der Hausbesorger die Standardlösung: angestellt, im Haus wohnend, für alles zuständig. Diese Konstruktion läuft aus, und was an ihre Stelle tritt, muss als Leistung beschrieben werden, statt an einer Person zu hängen.

gavel Was Hausbetreuung nach § 23 MRG umfasst

Das Mietrechtsgesetz beschreibt in § 23, was zur Hausbetreuung gehört: die Reinhaltung und Wartung jener Räume, Grundflächen und Anlagen des Hauses, die von allen oder mehreren Bewohnern benutzt werden können, die der Betreuungspflicht unterliegenden Gehsteige einschließlich der Schneeräumung sowie die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft.

Für die Verwaltung ist dabei der zweite Teil der Bestimmung wesentlich: Die Aufwendungen für die Hausbetreuung zählen zu den Betriebskosten. Wird die Betreuung von einem Unternehmen erbracht, ist das angemessene Werkentgelt ansetzbar; wird sie von einem Arbeitnehmer erbracht, das angemessene Entgelt samt Dienstgeberanteil und Kosten für Geräte und Material. Ob und in welchem Umfang die Betriebskostenregeln des Mietrechtsgesetzes gelten, hängt vom Objekt ab – bei Wohnungseigentum und bei gemeinnützigen Bauträgern gelten eigene Regeln.

Die Zuordnung im Einzelfall trifft die Verwaltung, nicht der Dienstleister. Wir liefern die Grundlage dafür: Das Angebot ist nach Leistungsbereichen gegliedert, nicht als Sammelposten. Damit lässt sich jede Position einem Bereich zuordnen, und die Abrechnung bleibt gegenüber Mietern und Eigentümern nachvollziehbar.

swap_horiz Vom Hausbesorger zur Hausbetreuung

Seit 1. Juli 2000 können keine neuen Dienstverhältnisse nach dem Hausbesorgergesetz mehr begründet werden. Bestehende Verhältnisse laufen weiter, doch mit jeder Pensionierung und jeder Kündigung stellt sich für ein Haus die Frage, wie die Aufgaben künftig abgedeckt werden. Drei Punkte fallen dabei regelmäßig auf:

• Die Aufgaben waren nie schriftlich definiert – was der Hausbesorger tat, war Gewohnheit, kein Leistungsverzeichnis
• Die Vertretung war ein Dauerthema: Bei Urlaub und Krankenstand musste das Haus improvisieren
• Die Dienstwohnung ist ein eigener Punkt, weil sie nach dem Ende des Dienstverhältnisses anders zu behandeln ist als eine normale Mietwohnung

Der Übergang gelingt am besten, wenn zuerst aufgeschrieben wird, was tatsächlich anfällt: Wie oft wird gekehrt, wer stellt die Tonnen heraus, wer wechselt Leuchtmittel, wer sperrt bei einem Rohrbruch ab. Aus dieser Liste entsteht das Leistungsverzeichnis – und erst daraus ein vergleichbares Angebot. Ohne diesen Schritt vergleichen Verwaltungen Preise für unterschiedliche Leistungen.

delete Mülllogistik in dichter Bebauung

Die Mülllogistik ist in Wiener Objekten der häufigste Anlass für Beschwerden – häufiger als die Reinigung selbst. Der Grund liegt in der Bebauung: Behälterstandplätze sind knapp, liegen im Hof oder in einer Durchfahrt, und die Tonnen müssen zur Abfuhr an die Straße gebracht und danach zurückgestellt werden. Fällt das aus, steht der Müll bis zur nächsten Abfuhr.

Wir übernehmen das Bereitstellen und Zurückstellen nach dem Abfuhrkalender, halten den Standplatz sauber und reinigen die Behälter im vereinbarten Intervall. Falsch eingeworfene Sperrabfälle und wilde Ablagerungen im Hof melden wir mit Foto an die Verwaltung, bevor sie sich zu einem Haufen entwickeln – die Entsorgung selbst wird gesondert beauftragt, weil die Kosten von Menge und Art abhängen.

event_repeat Reinigungsintervall im Stiegenhaus

Eine gesetzliche Vorgabe zur Häufigkeit gibt es nicht; entscheidend sind Nutzung und Bausubstanz. Im Wiener Altbau kommen zwei Faktoren hinzu, die das Intervall nach oben treiben: Die Stiegenhäuser sind großflächig, und viele Häuser haben eine Durchfahrt zum Hof, über die Schmutz direkt ins Gebäude gelangt.

• Bis etwa acht Einheiten ohne Aufzug: in der Regel einmal wöchentlich
• Ab rund zwanzig Einheiten oder mit Aufzug: zwei Reinigungen pro Woche
• Häuser mit Durchfahrt, Hofzugang oder Geschäftslokal im Erdgeschoss: dichteres Intervall im Erdgeschoss, seltener in den oberen Geschossen
• November bis April: Eingangsbereich und erster Stiegenlauf häufiger, weil Splitt und Feuchtigkeit hereingetragen werden

Sinnvoll ist deshalb ein nach Bereichen abgestuftes Intervall statt einer Zahl für das ganze Haus. Das kostet nicht mehr, verteilt den Aufwand aber dorthin, wo er sichtbar wird.

assignment_turned_in Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300

Eigentümer und Verwalter treffen Verkehrssicherungs- und Sorgfaltspflichten für die Liegenschaft. Die ÖNORM B 1300 beschreibt dafür ein strukturiertes Verfahren: eine wiederkehrende, dokumentierte Begehung mit Prüfliste – Fluchtwege frei, Beleuchtung funktionsfähig, Geländer und Handläufe fest, Zugänge zu technischen Räumen gesichert, Spielgeräte und Außenanlagen ohne erkennbare Mängel.

Die ÖNORM ist keine Rechtsvorschrift und ihre Anwendung nicht verpflichtend. Ihr Wert liegt im Nachweis: Ein Protokoll mit Datum, Feststellung und Erledigung belegt, dass geprüft wurde. Wir führen die Begehung im Rahmen der laufenden Betreuung durch und übergeben das Protokoll an die Verwaltung.

domain Mehrere Objekte über eine Verwaltung

Für Verwaltungen mit mehreren Liegenschaften rechnet sich die Bündelung weniger über den Preis als über den Aufwand: ein Vertrag, eine Leistungsbeschreibung, ein Meldeweg, eine Abrechnung. Auch die Vergleichbarkeit steigt, weil dieselben Positionen in jedem Objekt gleich benannt sind.

Praktisch bedeutet das, dass eine Meldung aus einem Haus nicht recherchiert werden muss: Die Objektleitung kennt den Bestand, den Reinigungsplan und die offenen Punkte. Für Objekte im niederösterreichischen Umland gilt dieselbe Struktur – von Klosterneuburg und Schwechat über Mödling und Vösendorf bis Baden und Wiener Neustadt.

Häufige Fragen zu Hausbetreuung in Wien